재개발

#재개발

* 조합이 사업을 관리한다.

* 권리산정일 이전 등기인지 확인 필요

* 다 가구 -> 다 세대로 지분쪼개기한 일자가 권리산정일 이전인지 확인 필요 (건축물 대장 확인)

 

 

 

# 구옥 / 신축 장단점

	구옥 (썩빌)	신축 빌라
장점	재개발 가능성 높음 신축보다 매매가 낮음 신축에 비해 대지지분이 큼	재개발 노후도 기준 완화책 투자금 적음, 관리 용이 권리가액 (건물 감평가액 인정) 다주택자, 임시등록 취득세 감면 재개발 취소시, 주택 가격 하락 방어가능
단점	높은 투자금 (P 필수, 전세가 낮음) 3080 + 도심 복합개발 (무조건 청산) ? 재개발 취소 시, 급격한 가격하락	재개발지역 현금청산 검토 / 확인

 

 

 

염창역, 합정역, 망원역... 신촌역, 노고산역

 

# 서울시 추진 재개발 종류

 

1. 역세권 시프트

주민신청(의식) -> 구청권할 -> 서울시

용산구 원효로1가, 청파동 일부 지역을 역세권 재개발로 진행 중

구획지정은 되었지만, 권리산정 기준일이 정해지지 않음

 

인센티브

1차 역세권 : 250M (+50M 연장)

2차 역세권 : 500M

용적률 완호 : 500%

인센티브를 주는 대신, 1/2 임대 채납

 

권리산정일 (기회다!)

개발 행위제한 지정  >  3년 내 정비구역 지정 > 권리산정 기준일

 

2. 공공재개발 (2.4 대책)

권리산정일 : 2021.06.29 이후의 매매/준공 건물은 현금청산

토지거래허가구역 : 내가 빌라를 매수하면 입주해야 함 (실거주 필요), 권리는 나옴

-> 무주택 + 실거주 필요해서, 중간에 매도가 빡셈. 실수요자가 들어가야함

 

3. 신속통합기획 (서울시)

권리산정일 : 2022.01.28 이후의 준공 건물은 현금청산 (단, 매매는 관련 없음)

-> 무주택 + 실거주 필요해서, 중간에 매도가 빡셈. 실수요자가 들어가야함

 

# 용답동 (용답1구역 / 2구역)

• 서울 2040 기본계획 (수변중심 개발)
• 성동구 마지막 미개발 지역
• 왕십리역(청량리,동북선), 군자역, 동부간선도로 지하화
• 장한평 자동차산업, 물재생 업무단지 : 공원화
• 조합원 수 현재 800명 (+200명) 1000명 예상
• 동의서 징구 준비 단계
• 권리 산정일자 미정 : 신축 빌라 갭투자 가능 (초투비용 3)